Rendimento lordo, netto, reale: cosa guardare davvero
«Rende il 5%.» È la frase più pronunciata — e più fraintesa — dell'immobiliare a reddito. Perché il 5% di cosa, calcolato come, rispetto a quale valore? Tre numeri con lo stesso nome raccontano tre storie molto diverse.
Il lordo lusinga
Il rendimento lordo — pigioni incassate divise per il prezzo — è il numero che compare negli annunci, ed è anche il meno informativo. Non dice nulla dei costi di gestione, della manutenzione che l'immobile richiederà, dello sfitto fisiologico. Due immobili con lo stesso lordo possono avere redditività reali lontanissime: uno stabile anni '70 con impianti originali e uno appena risanato non sono la stessa cosa, anche a parità di pigioni.
Il netto informa
Il rendimento netto sottrae i costi operativi: manutenzione ordinaria, spese di gestione, assicurazioni, amministrazione. È il numero che descrive quanto l'immobile produce davvero, anno dopo anno. La domanda giusta da fare a chi vi propone un investimento non è «quanto rende?», ma «quanto resta, dopo tutto?» — e su quale storicità di costi si basa la risposta.
Il reale decide
Il passo che distingue un'analisi professionale è rapportare il reddito netto al valore di mercato attuale, non al prezzo pagato anni fa, e considerare ciò che il conto economico non mostra: il capex futuro (tetto, facciata, impianti), il potenziale di adeguamento delle pigioni, lo sfitto strutturale della zona. È qui che un immobile «che rende il 5%» può rivelarsi un 3% con lavori in arrivo — o un 6% con margini di crescita non sfruttati.
In pratica
Quando analizziamo un immobile per un mandante, costruiamo sempre la catena completa: lordo, netto, netto su valore di mercato, e proiezione post-capex. Ogni numero con fonte e data. Non è pignoleria: è la differenza tra decidere su una percentuale e decidere su un patrimonio.
Il rendimento effettivo del portafoglio. Un audit restituisce il risultato reale di ogni immobile del patrimonio. Parliamone ›